O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem, historicamente, gerado discussões entre contribuintes e prefeituras quanto à forma correta de calcular sua base de incidência. Até pouco tempo, muitos municípios adotavam valores de referência arbitrários, frequentemente superiores aos valores declarados nas transações, o que provocava distorções no montante a ser pago pelo comprador do imóvel. Contudo, uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema 1113), alterou esse cenário, trazendo maior previsibilidade e equidade à tributação imobiliária. O artigo 38 do Código Tributário Nacional CTN é claro ao determinar que a base de cálculo do ITBI é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Ocorre que muitos entes municipais interpretavam esse “valor venal” como aquele estabelecido para o cálculo do IPTU — ou utilizavam valores de referência próprios, criados de forma unilateral. Essa prática era lesiva ao contribuinte e, muitas vezes, desconsiderava a realidade da transação, resultando em cobranças infladas e sem fundamento técnico. A decisão do STJ, proferida no Recurso Especial nº 1.937.821/SP, firmou três importantes teses jurídicas: 1 - A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e não pode ser vinculada ao valor do IPTU, que sequer deve servir como piso de tributação; 2 - O valor declarado pelo contribuinte na escritura da transação imobiliária possui presunção de veracidade, podendo ser afastado apenas mediante regular processo administrativo instaurado pelo fisco, conforme o artigo 148 do CTN; 3 - O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em um valor de referência estabelecido de forma unilateral. Essa orientação jurisprudencial tem implicações práticas significativas. Por exemplo, se uma pessoa adquire um imóvel por R$500.000,00, esse deve ser o valor utilizado para o cálculo do ITBI — salvo se houver indícios de fraude ou subav